به گزارش بنکر (Banker)، این موضوع موجب شده هزینه تامین وام مسکن افزایش یابد زیرا نرخ بهره مؤثر این اوراق به مرز 19درصد رسیده است. به‌نظر می‌رسد بخش عمده این رشد ناشی از کمبود عرضه این اوراق در بازار است. افزایش نرخ بهره مؤثر این اوراق به‌معنای آن است که هزینه تامین مالی برای متقاضیان مسکن در حال رشد است و متقاضیان خرید مسکن باید هزینه‌های بیشتری را برای دریافت وام متحمل شوند.
به‌گزارش همشهری، افزایش سقف وام مسکن از نیمه دوم سال قبل به افزایش تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن منجر شده است زیرا متقاضیان از شهریور پارسال تاکنون باید اوراق بیشتری را برای دریافت وام خریداری کنند و این موضوع حجم تقاضا را افزایش داده است به‌طور مثال زوجین تهرانی می‌توانند هر کدام 200میلیون تومان به همراه یک وام جعاله دریافت کنند که رقمی بالغ بر 480میلیون تومان را شامل می‌شود یعنی یک زوج تهرانی باید 960برگ اوراق 500هزار تومانی خریداری کند تا با ارائه آن به بانک مسکن بتواند وام 480میلیون تومانی دریافت کند که این رقم دوبرابر نیمه نخست سال قبل است این موضوع به‌خودی خود به افزایش تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن منجر شده است اما ماجرا به همین جا ختم نمی‌شود برخی اطلاعات نشان می‌دهد حجم عرضه اوراق از سوی بانک مسکن نیز نسبت به افزایش تقاضا رشد نکرده است.
این عوامل موجب شده قیمت این اوراق از شهریور پارسال سیر صعودی به‌خود بگیرد و قیمت این اوراق تا 170هزار تومان پیشروی کند. قیمت این اوراق حتی در برخی تاریخ‌ها مانند اوراق تسهیلات مسکن مرداد1399 (زمان انتشار اوراق) در روز‌های اول و دوم اسفندماه تا 180هزار تومان هم دادوستد شد اما از ابتدای اسفند قیمت این اوراق به‌دلیل اعمال برخی محدودیت‌ها در فرابورس، مانند حذف امکان فروش روزانه این اوراق سیر نزولی به‌خود گرفت و قیمت این اوراق تا دوشنبه هفته قبل به محدوده 75هزار تومان رسید. اما از 3روز پیش قیمت اوراق تسهیلات مسکن بار دیگر سیر صعودی به‌خود گرفته و قیمت برخی از سررسیدهای این اوراق حتی از مرز 85هزار تومان هم فراتر رفته است.
رشد قیمت
آمار‌ها نشان می‌دهد از سه‌شنبه هفته قبل قیمت اوراق تسهیلات مسکن دوباره شیب صعودی به‌خود گرفته است و قیمت سررسیدهای مختلف این اوراق بین 10 تا 15درصد رشد کرده است. در مبادلات دیروز نیز این روند ادامه یافت و قیمت همه این اوراق بدون استثنا 5درصد رشد کرد به‌طوری که قیمت اوراق تسهیلات مسکن مرداد1399 با 5درصد افزایش به بیش از 85هزارو900 تومان رسید.
کمترین قیمت نیز مربوط به اوراق تسهیلات مسکن بهمن1399 بود که با 5درصد افزایش به قیمت 76هزارو580 تومان دادوستد شد. این افزایش نرخ در حالی اتفاق افتاد که داده‌های موجود نشان می‌دهد حجم عرضه این اوراق با محدودیت‌هایی روبه‌روست و در یک‌سال گذشته حجم عرضه با وجود افزایش تقاضا رشد نکرده است.
به این معنا که با وجود افزایش تقاضا اوراق جدیدی در بانک مسکن، متناسب با تقاضا منتشر نمی‌شود. هنوز مشخص نیست که آیا سپرده‌های بانک مسکن کفاف انتشار اوراق جدید را می‌دهد یا موضوع دیگری وجود دارد که مانع از انتشار اوراق جدید شده است؟
افزایش هزینه تامین مالی مسکن
هم‌اکنون بالاترین میزان پرداخت وام مسکن مربوط به زوجین در شهر تهران است که می‌توانند جمعا 480میلیون تومان وام مسکن در قبال خرید اوراق تسهیلات مسکن دریافت کنند. یعنی یک زوج تهرانی باید 960برگ اوراق تسهیلات مسکن که ارزش هر برگ 500هزار تومان است دریافت کند تا بتواند وام 480میلیون تومانی دریافت کنند. بانک مسکن نرخ بازده پرداخت این اوراق را 17.5درصد برای یک دوره 12ساله تعیین کرده است.
اما نکته اینجاست که خریداران باید هم‌اکنون برای خرید این اوراق بین 72 تا 82میلیون تومان هزینه کنند تا بتوانند با ارائه این اوراق به بانک مسکن وام خود را دریافت کنند این به‌معنای افزایش نرخ بهره مؤثر این اوراق است، یعنی صرف‌نظر از 17.5درصد سودی که متقاضیان باید در یک دوره 12ساله پرداخت کنند، باید مبلغی را نیز صرف خرید اوراق کنند که به افزایش نرخ بهره این اوراق منجر می‌شود که به نرخ بهره مؤثر معروف است.
محاسبات همشهری نشان می‌دهد با افزایش قیمت این اوراق ظرف 3روز گذشته هم‌اکنون نرخ بهره مؤثر این اوراق به مرز 19درصد رسیده است. ابتدای اسفند ماه سال قبل که قیمت این اوراق به محدوده 170 تا 180هزار تومان رسیده بود متقاضیان مجبور بودند برای خرید 960برگ از این اوراق بین 165 تا 175میلیون تومان پرداخت کنند که این موضوع موجب شده بود نرخ بهره مؤثر این اوراق به مرز 21درصد برسد. به‌نظر می‌رسد چنانچه شیب صعودی قیمت این اوراق همچون چندروز گذشته پر شتاب باشد ظرف روز‌های آینده نرخ بهره مؤثر این اوراق نیز از مرز 20درصد فراتر رود که توجیه اقتصادی این اوراق را کمتر می‌کند.
