به گزارش بنکر (Banker)، وزارت راه و شهرسازی در حال تدوین برنامه حمایت از مستأجران و ساماندهی بازار اجاره است که البته تا لحظه تنظیم این گزارش جلسات کارشناسی به آن به اتمام نرسیده و جزئیات آن منتشر نشده است؛ اما آنگونه که بررسی برنامه‌های حمایت از در کشورهای پیشرفته نشان می‌دهد، حتی درنظر گرفتن بالاترین ضریب از سیاست‌های حمایتی برای مستأجران در ایران نیز به‌واسطه نبود «نظام اجاره‌داری مسکن» قادر نیست به رفع مشکلات بازار اجاره منجر شود.
جزئیات احتمالی بسته اجاره
همزمان با اجرای سیاست‌های موجود در بسته حمایت از اجازه‌نشین‌ها، قرار است مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی نیز برای تنبیه محتکران مسکن در دستور کار قرار بگیرد. از سوی دیگر مشوق‌هایی نیز به‌ویژه در حوزه مالیات برای کسانی که در چارچوب بسته حمایت از اجاره فعالیت کنند درنظر گرفته می‌شود که می‌تواند استقبال موجران از طرح وزارت راه و شهرسازی را بیشتر کند. در این میان توجه به تقویت قدرت مالی مستأجران از طریق پرداخت وام رهن مسکن نیز ازجمله سیاست‌هایی است که در یک سال گذشته مطرح شده و حداقل برای دهک‌های کم‌درآمد اجرایی خواهد شد. تعیین سقف قیمت برای اجاره‌بها در مناطق مختلف کلانشهرها نیز ازجمله برنامه‌هایی است که در بسته حمایتی وزارت راه و شهرسازی گنجانده خواهد شد. ضمن اینکه قرار است با ارائه مشوق‌هایی در قالب تسهیلات ارزان‌قیمت و زمین دولتی به متقاضیان ساخت مسکن استیجاری، زمینه ایجاد شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری و کنترل قیمت اجاره از مسیر این شرکت‌ها نیز در دستور کار قرار گیرد. نکته دیگر، وزارت راه و شهرسازی از دوره عباس آخوندی به‌دنبال تغییر مدت‌زمان قراردادهای اجاره از یک سال به حداقل دو سال بوده است که احتمالا در بسته اخیر گنجانده خواهد شد. از سوی دیگر احتمالا معافیت‌های قانونی برای معافیت از مالیات بر اجاره نیز مشروط به رعایت آیین‌نامه‌های جدید بازار اجاره خواهد بود.
بحران اجاره با حمایت کور
در 4ماهی که از شیوع کرونا گذشته است، خانوارهای اجاره‌نشین، یکی از بی‌دفاع‌ترین اقشار در دوره شیوع کرونا بودند که به‌واسطه اعمال محدودیت در ترددهای شهری، فعالیت‌های اقتصادی و همچنین کاهش درآمدهای معمول خانوار با مشکل جدی مواجه شدند. در این وضعیت دولت‌ها در اغلب کشورهای درگیر کرونا قواعدی برای حمایت از مستأجران درنظر گرفتند و در ایران نیز با تمدید 2ماهه قراردادهای اجاره سررسید شده در اردیبهشت99 تلاش شد بخشی از تبعات کرونایی بازار اجاره رفع شود؛ اما جدای از ناکافی بودن این حمایت، اثرگذاری آن نیز به دلایل مختلف محدود بوده و نتوانسته است از بروز مشکلات جدی برای مستأجران جلوگیری کند. ارتزاق حدود 4میلیون خانوار کشور از درآمد اجاره املاک، یکی از دلایلی بود که باعث شد ستاد ملی مقابله با کرونا، پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای با تمدید 6ماهه قراردادهای اجاره را نپذیرد و آن را به 2ماه کاهش دهد.
از سوی دیگر به‌واسطه نبود نظام اجاره‌داری مسکن و نقش جدی در بانک اطلاعاتی بازار مسکن و اجاره، عملا دولت نتوانست ایده‌هایی نظیر پرداخت وام رهن مسکن به مستأجران را عملیاتی کند و این پیشنهاد حتی بعد از گذشت یک سال نیز اجرایی نشد. از سوی دیگر نبود نظارت اجاره‌داری مسکن در ایران عملا باعث شده مداخله دولت در این بازار به حداقل برسد و نتواند در مقابل بروز افسارگسیخته در بازار اجاره از مستأجران حمایت کند.
این در حالی است که در کشورهای پیشرفته نظیر سوئیس و آلمان، به‌ترتیب 57 و 48درصد از کل جمعیت اجاره‌نشین هستند و دولت‌ها در نقش تنظیم‌گر، قوی‌ترین مداخله‌ها را در بازار اعمال می‌کنند تا جایی که اجاره‌نشینی در این کشورها به‌دلیل قوانین حمایتی قوی به یک ترجیح و انتخاب تبدیل شده و حتی در شهری نظیر برلین که 85درصد جمعیت آن اجاره‌نشین هستند نیز کارکرد بازار کاملا تحت کنترل و معقول باقی مانده است.
پاشنه آشیل وام اجاره در ایران
بیش از یک سال از مطرح شدن پرداخت وام رهن مسکن به مستأجران می‌گذرد. احتمالا این موضوع در بسته وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از مستأجران نیز گنجانده خواهد شد؛ اما این ابزار از چند جهت دردی از بازار دوا نخواهد کرد. نخستین مسئله به نرخ سود این تسهیلات برمی‌گردد که به‌واسطه اتکا به منابع داخلی بانک‌ها می‌تواند از نرخ 18درصدی فعلی نیز بالاتر باشد؛ هرچند در مقابل نرخ تنزیل 30درصدی در بازار اجاره دارای مزیت است.
براساس گزارش همشهری، از سوی دیگر به‌دلیل رشد بی‌قاعده قیمت مسکن در ایران و اثرگذاری عمیق این رشد بر بازار اجاره، بخش عمده مستأجران در شهرهای بزرگ نیازمند مبالغ کلانی تسهیلات بانکی برای ترهین املاک استیجاری هستند و در این وضعیت رقم تسهیلات رهن باید به مبلغ تسهیلات خرید مسکن نزدیک شود که در این صورت خانوارها در بازپرداخت اقساط با مشکل جدی مواجه خواهد شد.
با توجه به این توضیحات، ابزار وام رهن مسکن، گرچه در قالب پرداخت تسهیلات بدون بهره به مستأجران کم‌درآمد و آسیب‌پذیر کمک قابل‌توجهی به آنها خواهد کرد اما برای مستأجران طبقه متوسط که در شرایط فعلی مجبور به کاهش کیفیت سطح زندگی و مهاجرت به مناطق پایین‌تر شده‌اند، تأثیر چندانی نخواهد داشت.
دلایل ناتوانی سیاستگذار درحمایت از مستأجران
براساس آمار سرشماری عمومی نفوس و مسکن۱۳۹۵ حدود ۳۴درصد از واحدهای مسکونی کل کشور مشتمل بر 40درصد از واحدهای مسکونی شهری و ۱۳درصد از واحدهای مسکونی روستایی دارای تصرف استیجاری بوده‌اند. همچنین براساس برآوردهای وزارت راه و شهرسازی، سهم اجاره‌نشینی در سال۱۳۹۸ در کلانشهر تهران به ۴۲درصد از کل خانوارها رسیده است.
با نگاهی به این آمارها و با توجه به اینکه دولت عملا بانک اطلاعاتی جامعی از بازار اجاره در اختیار ندارد، نمی‌تواند در بستر نظام اجاره‌داری مسکن، نسبت به ارائه قاعده‌مند حمایت به مستأجران بپردازد. در این شرایط اگر دولت نسبت به توزیع کور حمایت‌های مالی نظیر وام اجاره یا یارانه اجاره اقدام کند عملا اثرگذاری این حمایت‌ها از بین نخواهد رفت و اگر حمایت‌ها را به افراد و اقشار خاص محدود کند، از ساماندهی و رفع مشکل بازار اجاره بازمی‌ماند.
از سوی دیگر بازار سنتی اجاره ایران قیمت‌ها را براساس توافق تعیین می‌کند و چنانچه در این فضا دولت نسبت به تعیین قیمت اجاره برای مناطق مختلف اقدام کند، پیامدی جز رواج قراردادهای دوم و غیرشفاف نخواهد داشت.
