هر چند وام‌هاي مسكن به عنوان يكي از ابزارهاي اصلي براي تسهيل خريد و ساخت خانه‌هاي جديد در كشورها، اهميت بسياري دارند و ايران نيز تاكنون تعدادي برنامه براي پرداخت وام مسكن به منظور كمك به مردم در خريد خانه‌هاي جديد اجرا كرده است.
به گزارش بنکر (Banker)، بررسي‌ها و مطالعات نشان مي‌دهند كه اين برنامه‌ها به دليل مشكلات مختلف، از جمله بي‌اثر بودن آنها، نتوانسته‌اند به اهداف خود برسند.
مشكلات بي‌اثر بودن وام‌هاي مسكن
يكي از مشكلات اصلي در برنامه‌هاي وام مسكن، سازوكار نامناسب در انتخاب متقاضيان است. بررسي‌ها نشان مي‌دهند كه بسياري از متقاضيان وام مسكن، نياز واقعي براي دريافت اين وام‌ها ندارند و اين باعث مي‌شود كه وام‌ها به افرادي كه به مسكن نيازي ندارند، هم اهدا شود.
اين در حالي است كه برنامه‌هاي وام مسكن مي‌بايست به نيازهاي اقتصادي و اجتماعي متقاضيان توجه كند كه اين مساله شامل تحقيق درباره ميزان درآمد، مشكلات مالي و اجتماعي و نيازهاي خانوادگي متقاضيان مي‌شود، اما در ايران، اين نيازها به‌طور كامل رعايت نشده است.
يكي ديگر از مشكلات، عدم اطمينان از پرداخت اقساط وام از سوي متقاضيان است. بررسي‌ها نشان مي‌دهند كه بسياري از متقاضيان وام مسكن، به دليل مشكلات مالي، نتوانسته‌اند وام‌هاي خود را به موقع پرداخت كنند و اين موضوع باعث شده تا وام‌ها بي‌اثر شوند.
مساله بعدي به عدم توجه به نيازهاي شهرسازي و توسعه برنامه‌هاي وام مسكن برمي‌گردد كه شامل توسعه ابزارهاي اقتصادي و اجتماعي و افزايش سطح آموزش در ايران مي‌شود كه اين نيازها هم به‌طور كامل رعايت نشده است.
انبوه‌سازي يا دلالي؟
شايد يكي از بهترين راه‌حل‌ها براي خانه‌دار شدن مردم انبوه‌سازي باشد كه در تئوري مي‌بايست منجر به افزايش عرضه و دسترسي بيشتر مردم به مسكن شود، اما در عمل، عواملي وجود دارند كه ممكن است باعث شوند اين فرآيند به دلال‌بازي و سودجويي تبديل شود.
چرا كه برخي از سرمايه‌گذاران و دلالان به جاي فراهم كردن مسكن براي مردم، به دنبال سودجويي از طريق خريد و فروش سريع واحدهاي ساخته شده هستند و اين افراد معمولا به دنبال افزايش قيمت‌ها و فروش مجدد با سود بالا هستند، كه فقدان نظارت كافي از سوي مقامات مسوول باعث مي‌شود كه دلالان و سودجويان بدون محدوديت به فعاليت‌هاي خود ادامه دهند كه اين امر مي‌تواند باعث افزايش قيمت‌ها و كاهش دسترسي به مسكن براي افراد عادي شود.
همچنين عدم تعادل بين عرضه و تقاضا باعث شده تا در برخي موارد، انبوه‌سازي به صورت متمركز در مناطق خاص انجام شود كه اين موضوع نيز باعث عدم تعادل بين عرضه و تقاضا شده است در نتيجه، قيمت‌ها در اين مناطق به‌طور غيرمنطقي افزايش يافته است.
ضمن آنكه نوسانات اقتصادي و مالي مي‌تواند باعث شود تا مردم توانايي خريد مسكن را نداشته باشند و اين امر باعث مي‌شود كه واحدهاي ساخته شده به جاي استفاده مسكوني، به صورت سرمايه‌گذاري نگهداري شوند. عدم وجود سياست‌هاي حمايتي و تشويقي مناسب براي خانه‌دار شدن افراد نيز باعث شده تا انبوه‌سازي به جاي حل مشكل مسكن، به افزايش مشكلات موجود منجر شود.
به نظر مي‌رسد براي جلوگيري از رونق دلالي در فرآيند انبوه‌سازي، نياز به سياست‌هاي قوي‌تري در حوزه نظارت، حمايت از خريداران واقعي و ايجاد تعادل بين عرضه و تقاضا وجود دارد، همچنين افزايش شفافيت و نظارت بر بازار مسكن نيز مي‌تواند كمك‌كننده باشد.
با بدترين نوع وام‌ها مواجهيم
مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن در خصوص وام‌هاي مسكن به «اعتماد» گفت: هرچند اين وام‌ها مي‌تواند روش خوبي براي خانه‌دار شدن افراد در كشور باشد اما متاسفانه ما با بدترين نوع وام‌ها مواجه هستيم، چرا كه سود بازپرداخت آنها بسيار بالاست و از طرف ديگر روش پرداخت آن هم كاملا غلط است.
او با بيان اينكه در هيچ جاي دنيا پرداخت وام‌ها شبيه ايران نيست، گفت: اينكه قبل از پرداخت يك وام ۴۸۰ ميليون توماني يك‌چهارم آن را به عنوان اوراق بدهند و پس از اينكه اين يك‌چهارم ارزش وام پرداخت شد، سه‌چهارم وام بدهند، اصلا روش صحيحي نيست، از طرف ديگر از وامي كه پرداخت نشده هم سود دريافت مي‌كنند و اقساط آن را هم در بازه زماني كوتاه‌مدتي مي‌گيرند.
اين كارشناس اقتصادي با بيان اينكه پرداخت اين نوع وام‌ها چندين سال است كه در دنيا منسوخ شده است، افزود: با اين وجود در ايران هنوز هم ما با اين وام‌ها مواجه هستيم و در كنار اين مساله نظام بانكي كشور برخي وام‌هايي را هم كه تصويب مي‌كند عموما نمي‌پردازد كه در نهضت ملي مسكن ديديم بانك‌ها تقريبا تنها به دو و نيم درصد تعهدات خودشان عمل كردند.
گودرزي تصريح كرد: به خصوص در بحث وام مسكن شاهد آنيم كه به بسياري از افرادي هم كه واجد شرايط اين وام‌ها بودند و به بانك‌ها معرفي شدند باز هم وامي تعلق نگرفت.
طرح‌هايي كه فقط خاك مي‌خورند
او ادامه داد: هرچند اگر اين وام‌ها پرداخت هم شوند مشكلي را حل نخواهند كرد چرا كه با گراني‌هاي افسارگسيخته در بحث مسكن مواجهيم. روز به روز هم بر نرخ اجاره‌ها افزوده مي‌شود و به نوعي مي‌توان گفت كه اين وام‌ها مشكل مستاجران را افزايش هم مي‌دهد.
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: براي تامين مالي بخش مسكن و پروژه‌ها راه‌هاي زيادي وجود دارد و مردم نيز توان آن را دارند تا بخش مهمي از اين هزينه‌ها را تقبل كنند؛ اما در حال حاضر بحث مربوط به اجاره به شرط تمليك يا پيش‌فروش مسكن وجود ندارد يا واگذاري زمين رايگان ديگر مطرح نيست و روش‌هاي مختلف را هم ما نتوانستيم پيش ببريم و اين روزها تنها منبع تامين مالي براي پروژه‌هاي مسكن بحث وام‌هاي بانكي است كه آن هم غير قابل قبول است و با شرايط بسيار سخت و دشوار و كاملا غير اقتصادي شدني است.
او با بيان اينكه بخشي از بحران مسكن به تامين مالي برمي‌گردد، افزود: اين موضوع فشار بسيار زيادي را به متقاضيان و بازار مسكن وارد مي‌كند.
گودرزي در مورد انبوه‌سازي‌هايي كه منجر به دلال‌بازي شده‌اند تا خانه‌دار شدن مردم گفت: در مورد انبوه‌سازي نيز بايد گفت كه قيمت ساخت خانه نيز به‌شدت افزايش يافته و دولت نيز مداخله مستقيم نمي‌كند كه حتي به ضرر خود دولت هم هست و متاسفانه طرح‌هايي كه دولت اعلام كرده است اجرايي نشدند و دولت نتوانست يك پايگاه داده قوي داشته باشد تا قيمت‌گذاري كند.
اعلام سودهاي غيرمنطقي از سوي انبوه‌سازان
اين كارشناس مسكن خاطرنشان كرد: ضمن آنكه در بحث انبوه‌سازي نيز سودهاي غيرمنطقي مطالبه مي‌شود، به گونه‌اي كه انجمن انبوه‌سازان هم يك بار اعلام كرد كه سازندگان حتي به سودهاي بالا هم رضايت نمي‌دهند.
واقعيت اين است كه بين هزينه ساخت تا فروش فاصله خيلي زياد است و هزينه ساخت اين روزها به‌طور ميانگين حول و حوش ۱۵ ميليون تومان است اما هزينه‌هاي جانبي و سودهاي غيرمنطقي و به قولي ويرانگر اين بازار، باعث قفل شدن بازار مسكن شده است.
او ادامه داد: متاسفانه تعداد زيادي از ذي‌نفعان اين بازار در اين سال‌ها آسيب ديده‌اند، از جمله مصرف‌كنندگان كه متاسفانه خيلي وقت است كه قيد خريد مسكن را زده‌اند و فشار بر روي نرخ‌هاي اجاره آمده است و اجاره هم همچنان معيشت مردم را ويران مي‌كند.
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: در موضوع انبوه‌سازي دولت بايد قانونمند عمل كند و بخشي از زمين‌ها را به انبوه‌سازان واگذار كند تا به صورت مشاركتي مسكن بسازند اما اين اتفاق هم نيفتاده است و با توجه به ظرفيت‌هاي خوبي كه در بخش واگذاري زمين وجود دارد شاهد آنيم كه بيشترين مقاومت‌ها در بدنه دولت اتفاق افتاده است.
احتكار زمين طرح‌هاي ملي را عقيم كرد
او ادامه داد: متاسفانه سازمان ملي زمين و مسكن ۱.۸ ميليون هكتار زمين را احتكار كرده است و عملا طرح‌هاي ملي ما را عقيم كرده‌اند.
گودرزي در واكنش به تعهد دولت چهاردهم براي ساخت ۱.۵ ميليون مسكن تا پنج سال آينده به جاي ۴ ميليوني كه دولت قبلي وعده داده بود نيز گفت: با وجودي كه شرايط براي ساخت اين تعداد (۱.۵ ميليون) فراهم است اما منافع نامشروع وجود دارد و منافعي متضاد با منافع مردم مطرح است كه اين طرح‌ها جلو نمي‌روند، اين در حالي است كه همه ظرفيت‌هاي لازم براي ساخت مسكن وجود دارد و حتي ظرفيت بخش خصوصي بسيار بيشتر از آن است كه ما در طرح‌ها مطرح كرده باشيم.
او ادامه داد: دولت به راحتي مي‌تواند با ارايه زمين رايگان و واگذاري وام‌هاي ۸۰۰ ميليون توماني كه مصوب شده و دستور پرداخت آن هم داده شده است كار ساخت مسكن را به مردم بسپارد و مردم هم بخشي از پس‌اندازشان را به كار بگيرند و به راحتي صاحب خانه شوند، اما ما مي‌بينيم كه در تمامي دستگاه‌ها تقريبا مشكلات به وجود مي‌آيد.
مثلا مي‌بينيم كه شهرداري‌ها به ميل خودشان از مردم پول‌هاي بي‌حساب و كتاب مي‌گيرند و مجوزها را صادر نمي‌كنند و دستگاه‌هاي خدمت‌رسان براي ارايه خدمات شرايط را بسيار سخت و دشوار كرده‌اند و حريم شهرها را تا جايي كه بتوانند محدود مي‌كنند كه اين محدوديت باعث كمبود عمدي زمين شده است.
گودرزي گفت: واقعيت اين است كه يكسري مشكلات به صورت دومينووار باعث شده تا اين بازار كه يكي از مهم‌ترين بازارهاي ما نيز هست عملا قفل شود؛ اما دولت باز هم وظيفه دارد با اين تنظيم‌گري منافع ذي‌نفعان را تامين كند تا بتوان بدون افزايش پايه پولي و بدون استقراض مشكل مسكن را حل كرد.
اما باز هم بايد اراده‌اي باشد چرا كه ظرفيت‌ها به اندازه‌اي زياد است كه پذيرش اينكه ۶۰ درصد بهاي تمام شده مسكن مربوط به تامين زمين باشد خانه‌دار شدن را به يك تصور رويايي تبديل كرده است و اين مساله امري است كه به اين بازار تحميل شده است.
