به گزارش بنکر (Banker)، بی‌ثباتی اقتصاد در دوره‌های متوالی و استمرار در روند کاهش ارزش پول ملی باعث شده قدرت خرید پس‌اندازهای ریالی بسیار کاهش پیدا کند و در حوزه مسکن، دوره انتظار برای خرید خانه (در تهران) به 75سال برسد.
در این وضعیت هرگونه پس‌انداز ریال در قالب سپرده بانکی یا سپرده پشتیبان وام خرید مسکن در آینده دور، نتیجه مطلوبی برای متقاضیان ندارد و فقط زمان و قدرت خرید آنها را نابود می‌کند.
سرکه نقد یا حلوای نسیه؟
ناتوانی در تأمین مالی خرید خانه، اصلی‌ترین مشکل متقاضیان مصرفی در ایران است و تقریبا تمام برنامه‌هایی که با پرداخت تسهیلات به‌دنبال حل این مشکل بوده، با شکست مواجه شده است و در بهترین حالت فقط توانسته بخش کمی از کسری متقاضیان به نسبت توانمند را برطرف کند.
در حقیقت پرداخت تسهیلات کلان معادل 80تا بیش از 90درصد ارزش مسکن یکی از ابزارهای رایج برای کمک به متقاضیان مصرفی مسکن در کشورهای توسعه‌یافته است؛ اما در ایران به واسطه جهش متوالی تورم و افت ارزش پول ملی، نه‌تنها بانک‌ها تمایلی به پرداخت این تسهیلات ندارند، بلکه در بانک تخصصی حوزه مسکن نیز به نام کمک به متقاضیان مصرفی، از شیوه‌ای صددرصد مخالف شیوه کشورهای توسعه‌یافته استفاده می‌شود و به‌جای پرداخت وام به متقاضیان و وصول اقساط آن در بلندمدت، سیاست‌ها بر جذب سپرده‌گذاری متقاضی در بلندمدت با وعده پرداخت تسهیلات در آینده استوار شده است.
در این شیوه، حتی پرداخت کلان‌ترین تسهیلات با نرخ سود پایین نیز کمکی به قدرت خرید متقاضی نمی‌کند ضمن اینکه ارزش سرمایه اولیه سپرده‌گذار را نیز به هیچ تبدیل خواهد کرد. به عبارت دیگر، در ماجرای سپرده‌گذاری بلندمدت برای دریافت وام مسکن در سال‌های دور، این بانک‌ها هستند که با سود مکعب سپرده مشتری، هم هزینه پرداخت وام ارزان قیمت در آینده دور را جبران می‌کنند و هم با تجهیز منابع مالی از محل پرداخت تسهیلات گران‌قیمت به متقاضیان دریافت وام مضاربه‌ای و کوتاه‌مدت یا متقاضیانی که با خرید امتیاز دیگران نسبت دریافت وام اقدام می‌کنند، سود قابل توجهی به جیب می‌زنند.
به‌عنوان مثال، اگر کسی که در سال 1399برای دریافت وام 400میلیونی خرید مسکن در سال 1414مبلغ 13میلیون و 333هزار تومان به‌صورت یکجا در حساب بانکی سپرده کند، بانک تا زمان پرداخت تسهیلات، فقط با احتساب سود 15درصدی سپرده متقاضی، حداقل معادل یک‌چهارم مبلغ تسهیلات پرداختی سود می‌کند و در ازای این سود چشمگیر (که رقم واقعی آن به‌دلیل تکرار در عملیات بانکی می‌تواند بالاتر باشد) نرخ سود تسهیلات پرداختی را تا نصف نرخ مصوب شورای پول و اعتبار کاهش می‌دهد؛ اما نکته اصلی اینجاست که این تسهیلات هرگز قادر به تأمین مالی خرید مسکن نخواهد بود و در این معامله هر سودی که وجود داشته فقط به جیب بانک رفته است.
بر این اساس، کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن در ایران همان تسهیلات مبتنی بر اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن(تسه) است که با نرخ سود اسمی 17.5درصد و با نرخ سواد واقعی بالای 22درصد، در بهترین حالت می‌تواند به‌طور میانگین حدود 10تا 20ارزش خرید یک مسکن در مناطق مختلف را پوشش دهد.
سپرده‌گذاران بازنده
شواهد حاکی از این است که در بازی تورمی اقتصاد بیمار ایران، حتی تلاش خیرخواه‌ترین مدعیان حمایت از خانه‌دار شدن جوانان و خانه‌اولی‌ها با ابزار تسهیلات نیز به نتیجه مطلوب نمی‌رسد؛ چراکه در بانکداری ایران، برای تقویت قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن، سرنا را از سر گشاد می‌زنند و فقط به نامساعد‌تر شدن وضعیت مالی آنها کمک می‌کنند به‌گونه‌ای که حتی کارآمدترین و موفق‌ترین ابزارهای آنها برای پرداخت تسهیلات در ازای سپرده‌گذاری نیز به‌دلیل ناکارآمدی سپرده ریالی در برابر تورم، فقط در کوتاه‌مدت می‌تواند موفق باشد و در ادامه حداقل منفعتی برای متقاضی مسکن ندارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: در سال85 میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران 860هزار تومان و ارزش یک آپارتمان 75متری در منطقه متوسط پایتخت 65میلیون تومان بوده و اگر فردی می‌توانست کل این مبلغ را به‌عنوان تسهیلات خرید مسکن با نرخ سود 18درصد و بازپرداخت 15ساله دریافت کند باید تا امسال که سررسید نهایی تسهیلات است معادل 188میلیون و 420هزار تومان بابت اصل‌وفرع تسهیلات می‌پرداخت. این در حالی است که امسال میانگین ارزش همان آپارتمان 75متری با عمر 15تا 20سال در تهران حدود 1.3میلیارد تومان است.
در این وضعیت، متقاضی خرید مسکن تمام سود ناشی از حفظ ارزش مسکن در مقابل تورم و افول ارزش ریال را صاحب می‌شود و بانک فقط کارمزد ریالی پرداخت این تسهیلات را می‌گیرد؛ اما در شیوه معکوسی که بانک تخصصی حوزه مسکن برای پرداخت تسهیلات با ابزار سپرده‌گذاری متقاضیان مصرفی در دستور کار قرار داده است، یک متقاضی در ازای سپرده‌گذاری در طول 15سال مبلغی به‌عنوان تسهیلات دریافت می‌کند که در روز گشایش سپرده، رقم دندان‌گیری بوده اما در زمان سررسید دریافت وام، هیچ قدرت خریدی ندارد. به‌عنوان نمونه، یک جوان یا اولیای او در سال85 می‌توانستند با سپرده کردن یک‌میلیون و 766هزار تومان در حساب صندوق پس‌انداز مسکن جوانان یا واریز تدریجی 4میلیون و 361هزار تومان در طول 15سال، امتیاز دریافت 53میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن در سال1400 را دریافت کنند.
این مبلغ عملا کفاف خرید 1.7مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را نیز نمی‌دهد درحالی‌که در زمان گشایش حساب، تسهیلات وعده داده شده معادل 80درصد ارزش یک آپارتمان بوده است. نکته دیگر اینکه در زمان گشایش حساب در صندوق پس‌انداز مسکن جوانان در سال85، قدرت خرید سپرده اولیه(واریز یکجای یک‌میلیون و 766هزار تومانی) معادل خرید 2.05مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط تهران بوده که از قدرت خرید کل تسهیلات پرداختی در 15سال بعد بیشتر است. متقاضی مصرفی مسکن در بازی دو سر باخت سپرده‌گذاری برای دریافت وام مسکن در آینده، هم قدرت خرید آورده اولیه خود را می‌بازد و هم در زمان سررسید دریافت وام قادر به تأمین مالی خرید مسکن نخواهد بود.
شکست لاتاری مسکن
از میان همه ابزارهای مالی که با هدف تقویت قدرت خرید متقاضیان با سپرده‌گذاری و پس‌انداز اجرا شده، صندوق پس‌انداز مسکن یکم موفق‌ترین ابتکاری بود که از خرداد93 ایجاد شد؛ اما درصد موفقیت این صندوق نیز از 30درصد فراتر نرفت.
این صندوق در ازای سپرده‌گذاری حداقل یکساله و حداکثر 3ساله متقاضیان خانه اولی، تسهیلاتی معادل 2برابر آورده متقاضیان پرداخت می‌کرد که با توجه به نرخ سود یارانه‌ای آن، در سال94و 95می‌توانست حداقل 25درصد ارزش خرید یک آپارتمان در منطقه متوسط تهران را پشتیبانی کند و به زوجین جوان نیز این امکان را می‌داد که حداقل 50درصد ارزش خرید یک آپارتمان در مناطق متوسط تهران را با یک سال سپرده‌گذاری دریافت کنند. در این شیوه، آورده متقاضیان نیز پس از یک سال آزاد می‌شد و با استفاده از آن، قدرت خرید متقاضیان با وام و آورده اولیه به 37.5تا 75درصد ارزش یک آپارتمان افزایش می‌یافت.
با همه این تفاصیل، صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز بعد از خانه‌دار کردن موج اول سپرده‌گذاران، به‌دلیل آغاز جهش قیمت مسکن از اواسط سال98، روی خوشی به سپرده‌گذاران موج دوم و سوم که از اواخر سال96 وارد صندوق شدند نشان نداد و انصراف یا بلاتکلیفی حدود دوسوم متقاضیان این صندوق از نشانه‌های همین اتفاق بوده است. در حقیقت خرید سپرده متقاضیان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم از سال97 به بعد تقریبا به یک‌چهارم تا یک‌هفتم رسید و عملا امکان استفاده از تسهیلات این صندوق برای تأمین مالی مسکن نیز از بین رفت.
در این وضعیت بانک عامل مسکن به‌عنوان متولی صندوق مسکن یکم 2راه پیش روی متقاضیان قرار داد؛ یا با معرفی یک واحد مسکونی برای خرید، وام خود را دریافت کنند یا در ازای دریافت سود حداکثر 10درصدی در ازای سپرده‌گذاری خود، از امتیاز دریافت وام انصراف دهند. نکته بدتر اینکه برای حفظ امتیاز دریافت وام مسکن یکم، متقاضیان باید یک‌سوم سقف مبلغ سپرده را در حساب حفظ کنند تا بانک عامل مسکن در هر شرایطی به‌عنوان تنها پیروز این لاتاری باقی بماند.
