رودست شورای پول و اعتبار به خانه‌اولی‌ها

به گزارش بنکر (Banker)، براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف مبلغ وام مسکن از محل اوراق حق تقدم در شهر تهران از 60 به 100میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200هزار نفر از 50 به 80میلیون تومان و در سایر مناطق شهری از 40 به 60میلیون تومان افزایش یافت و سقف مبلغ دریافتی توسط زوجین نیز دو برابر این رقم تعیین شد. علاوه بر این، سقف تسهیلات جعاله از محل منابع داخلی بانک‌ها (شامل تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم و تسهیلات بدون سپرده) از 20میلیون به 40میلیون تومان افزایش یافت.
طبق مصوبات قبلی شورای پول و اعتبار، نرخ سود این تسهیلات در خارج از مناطق بافت فرسوده شهری 17.5درصد و در مناطق بافت فرسوده شهری معادل 16درصد تعیین شده و متقاضیان باید به ازای هر یک‌میلیون تومان وام، 2 برگه از اوراق حق تقدیم تسهیلات مسکن از فرابورس ایران خریداری کنند. فعلا میانگین قیمت هر برگه از این اوراق حدود 40هزار تومان است و مثلا یک زوج تهرانی برای دریافت 200میلیون تومان وام مسکن با اوراق به‌علاوه 40میلیون تومان وام جعاله (20میلیون تومان از محل اوراق و 20میلیون تومان از محل تسهیلات بدون سپرده) باید 440برگه از این اوراق را خریداری کنند و حداقل 17میلیون و 600هزارتومان بپردازند.

خانه‌اولی‌های فراموش‌شده
براساس سازوکار صندوق پس‌انداز مسکن یکم، متقاضیان خانه‌اولی با سپرده‌گذاری نیمی از مبلغ وام دریافتی به‌مدت یک سال یا حدود یک‌سوم مبلغ وام درخواستی به‌مدت 3سال می‌توانند تا سقف 80میلیون تومان در تهران، 60میلیون تومان در کلانشهرها و 40میلیون تومان در سایر مناطق شهری وام خرید مسکن با سود 8درصد دریافت کنند. در این میان چنانچه مسکن خریداری‌شده در بافت فرسوده قرار داشته باشد، نرخ سود تسهیلات مسکن یکم به 6درصد کاهش پیدا می‌کند. هدف وزارت راه و شهرسازی و دولت در اعمال این سیاست‌های حمایتی، کمک به خانه‌دار‌شدن متقاضیان خرید مسکن با تشویق آنها به تجهیز منابع بانکی حوزه مسکن با ابزار پس‌انداز بود؛ اما در 2سال گذشته که میانگین قیمت مسکن در کشور بیش از 200درصد افزایش یافت، عملا این دسته از متقاضیان مسکن که با تشویق دولت اقدام به سپرده‌گذاری کرده بودند، بیش از همه متضرر شدند و قدرت خرید سرمایه آنها به یک‌سوم کاهش پیدا کرد. در این وضعیت، انتظار می‌رفت‌ موافقت شورای پول و اعتبار با افزایش سقف وام مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم، قدرت خرید متقاضیان مسکن یکم را افزایش دهد. در این وضعیت، این امکان وجود داشت که با بالا‌رفتن نسبت پوشش‌دهی وام مسکن یکم به ارزش واحد مسکونی، ضمن موفقیت سپرده‌گذاران قبلی این صندوق در خرید مسکن، متقاضیان جدیدی نیز به صندوق مسکن یکم اضافه شوند و راهکار موفقیت‌آمیز خرید خانه با ابزار سپرده همچنان ادامه پیدا کند. حالا اما، با مصوبه شورای پول و اعتبار، سپرده‌گذاران صندوق مسکن یکم بیش‌ازپیش تنبیه می‌شوند و در بهترین حالت از نظر رقم وام دریافتی، همپای گیرندگان وام مسکن از محل اوراق قرار می‌گیرند. فعلا تنها اختلاف این دو وام مسکن، نرخ سود آنهاست که خانه‌اولی‌ها به‌واسطه سپرده‌گذاری قرض‌الحسنه یک تا سه‌ساله پول خود، باید نرخ کمتری بپردازند.

زورآزمایی تورم مسکن با وام
گرچه با مصوبه شورای پول و اعتبار وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم افزایش چشمگیری داشته و زوجین نیز می‌توانند 2فقره کامل از این تسهیلات را به همراه یک فقره وام جعاله دریافت کنند، اما همچنان نسبت پوشش‌دهی این تسهیلات در مقایسه با میانگین ارزش مسکن پایین است. به گزارش همشهری، پیش از افزایش قیمت مسکن در میانه سال‌96، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران 4.5میلیون تومان بود و میانگین ارزش یک آپارتمان 70متری به 315میلیون تومان می‌رسید. در این وضعیت یک زوج تهرانی با استفاده از وام 100میلیون تومانی با اوراق ممتاز و 20میلیون تومان جعاله می‌توانستند 38درصد ارزش این آپارتمان را تأمین کنند اما در شرایط فعلی باوجود افزایش دو‌برابری مبلغ وام مسکن زوجین در تهران، نسبت پوشش‌دهی وام مسکن به ارزش آپارتمان کمتر از قبل است. 
در شرایط فعلی، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 12.5میلیون تومان رسیده و میانگین قیمت یک آپارتمان 70متری مطابق با الگوی مصرف 875میلیون تومان است که وام 240میلیون تومانی یک زوج تهرانی فقط 27.4درصد از ارزش آن را تأمین می‌کند. این ماجرا برای خانه‌اولی‌ها بسیار بغرنج‌تر است؛ چراکه اگر همین زوج تهرانی بخواهند با استفاده از وام مسکن یکم این آپارتمان را خریداری کنند، فعلا با وام 160میلیون تومانی فقط 18درصد از مبلغ مورد نیازشان تأمین می‌شود و حتی با دریافت 40میلیون تومان جعاله نیز فقط 22.8درصد از بهای آپارتمان موردنظر خود را تأمین می‌کنند.

خطر جهش دوباره قیمت مسکن
آمارهای منتشر‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد در آذرماه امسال و قبل از افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن، تعداد معاملات قابل‌قبول در بازار مسکن شهر تهران 146درصد نسبت به ‌ماه قبل رشد کرده و به 8535فقره رسیده است. در این ‌ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نیز با افزایش 6.8درصدی روبه‌رو شده و با شکستن تمام رکوردهای قبلی، روی مبلغ 13میلیون و 474هزارتومانی ایستاده است. به گزارش همشهری، شروع دوباره تنش ارزی در آذرماه، هجوم نقدینگی سرگردان به بازارها و هراس صاحبان سرمایه از تداوم رشد افسارگسیخته نرخ تورم ازجمله عواملی است که به شارژ قیمت مسکن در ‌ماه گذشته دامن زده اما حالا، با افزایش وام سهل‌الوصول مسکن از محل اوراق ممتاز این خطر وجود دارد که کفه تقاضا در این بازار بیش‌ازپیش افزایش یابد و رشد قیمتی مسکن را تسریع کند. این در حالی است که اگر نظام بانکی به‌جای افزایش مبلغ وام مسکن از محل اوراق ممتاز، مسیر خانه‌دار‌شدن از طریق سپرده‌گذاری در صندوق مسکن یکم را هموار می‌کرد، علاوه بر اینکه بخشی از نقدینگی سرگردان از بازارها جمع‌آوری می‌شد، رشد قیمت مسکن نیز روند معقولانه‌تری پیدا می‌کرد.